Hansjörg Zollner erklärt Ihnen in diesem Video unter anderem welche Betriebskosten an den Mieter „nicht“ umgelegt werden dürfen.
00:16 Was sind Betriebskosten?
00:43 Welche Betriebskosten dürfen dem Mieter verrechnet werden?
01:54 Welche Betriebskosten dürfen dem Mieter nicht verrechnet werden?
02:49 Mietrechtsgesetz § 21
03:02 Wie bestimmt sich die Höhe der Betriebskosten?
04:09 Wer bestimmt die Höhe der Betriebskosten?
05:01 Wie kann ich meine Betriebskosten kontrollieren?
05:51 Wann muss ich eine Nachzahlung leisten bzw. wann muss mein Guthaben ausgezahlt werden?
06:17 Ein letzter Tipp noch zum Schluss!
Hansjörg Zollner
Herzlich willkommen! Mein Name ist Hansjörg Zollner von All in One Immobilien, Ihr Immobilienmakler in Kärnten, und heute klären wir den Begriff Betriebskosten.
Frage (Video): Was sind Betriebskosten? (ab 0:15)
Was sind Betriebskosten? Betriebskosten sind laufende, wiederkehrende Kosten, die bei Benützung der Hausanlage auftreten. Diese Kosten werden dann auf die Miete entsprechend aufgeschlagen. Da der Begriff Haus in direktem Bezug zu den Kosten steht, ist auch der Begriff Hausbetriebskosten meistens sehr geläufig.
Frage (Video): Welche Betriebskosten dürfen dem Mieter verrechnet werden? (ab 0:43)
Welche Betriebskosten dürfen dem Mieter weiterverrechnet werden? Auf jeden Fall dürfen direkt zurechenbare Kosten der Benützung dem Mieter weiterverrechnet werden. Als Beispiel hierfür habe ich die Wasserversorgung, die Heizung, die Liftanlagen, die Spielplatzflächen, den Gärtner, den Rauchfangkehrer, die Reinigungskraft für das Stiegenhaus. Das alles sind Kosten, die durch die Benützung der Hausanlage entstehen und um die man sich rund um das Haus kümmern muss. Und deswegen dürfen auch diese Kosten einmal im Jahr an den Mieter durchgerechnet werden in Form der Betriebskostenabrechnung. Bis zu dieser Betriebskostenabrechnung hat der Mieter einen aliquoten Betriebskostenanteil und Heizkostenanteil unterjährig zu entrichten. Bei dieser Betriebskostenabrechnung kann dann ein positiver oder ein negativer Betrag rauskommen. Das bedeutet, entweder erhält man eine Gutschrift oder eben eine Nachzahlung.
Frage (Video): Welche Betriebskosten dürfen dem Mieter nicht verrechnet werden? (ab 1:53)
Welche Kosten dürfen nicht in Form der Betriebskosten an den Mieter umgelegt werden? Das sind vor allem Reparaturarbeiten, beispielsweise im Stiegenhaus oder an den Allgemeinflächen, große Arbeiten an den Fenstern oder dem Dach oder der Liftanlage. Das sind alles Kosten, für die der Vermieter aufkommen muss. Auch Kosten wie beispielsweise Bankzinsen oder Telefongebühren oder Lizenzgebühren vom Vermieter, mit dem der Mieter nichts zu tun hat und die nicht durch die Benützung des Hauses entstehen, dürfen natürlich in weiterer Folge auch nicht dem Mieter weiterverrechnet werden. Die Arbeiterkammer hat hier eine ganz genaue Aufschlüsselung und kann Ihnen helfen, zu erfragen, was genau auf der Betriebskostenabrechnung draufstehen darf und ob sich eventuell Positionen eingeschlichen haben, die nicht draufstehen dürfen.
Video (Text): Mietrechtsgesetz § 21 (ab 2:49)
Prinzipiell darf ich aber hier noch erwähnen, dass eigentlich gar keine Kosten, die nicht im § 21 des Mietrechtsgesetzes niedergeschrieben wurden, an den Mieter verrechnet werden dürfen.
Frage (Video): Wie bestimmt sich die Höhe der Betriebskosten? (ab 3:01)
Wie bestimmt man die Höhe der Betriebskosten? Prinzipiell ist der Vermieter dazu verpflichtet, Buch über alle Rechnungen zu führen, die der direkten Nutzung der Hausanlage zugerechnet werden können. Und anschließend wird entweder nach einem Nutzflächenschlüssel oder nach anderen Schlüsseln aufgeteilt. Beispielsweise ist es so, dass das Warmwasser direkt über den Zähler abgerechnet werden kann. Auch das Kaltwasser kann direkt über den Zähler abgerechnet werden. Für den Strom ist ohnehin jeder Mieter selber verantwortlich. Kosten wie die Reinigung des Stiegenhauses oder Liftbenützung werden sehr gerne über den Nutzflächenschlüssel aufgeteilt. Das bedeutet, man muss zuerst erfahren, wie viel Quadratmeter Nutzfläche jeder Mieter hat und dann anhand dieses Schlüssels werden die Ausgaben aliquot niedergerechnet. Prinzipiell gilt also, dass es diesen Nutzflächenschlüssel heranzuziehen gilt, sofern keine detaillierte Abrechnung über bestimmte Zähler, die installiert wurden, vorgenommen werden kann.
Frage (Video): Wer bestimmt die Höhe der Betriebskosten? (ab 4:10)
Wer bestimmt die Höhe der Betriebskosten? Prinzipiell ist es so, dass alle Kosten vom Vermieter protokolliert werden müssen und über diese muss Buch geführt werden. Wie diese dann auf den Mieter aufgeteilt werden, das obliegt der jeweiligen Vereinbarung. Prinzipiell gilt es zu beachten: Wenn es einen direkt zurechenbaren Zähler gibt, wie beispielsweise für Heizung, Kaltwasser und Warmwasser, dann wird anhand dieses Zählerstandes auf die einzelnen Parteien aufgeteilt. Ansonsten greift man gerne zum Nutzwertflächenschlüssel. Das bedeutet, jeder Mieter hat einen bestimmten Anteil an Quadratmetern am Haus. Und nach diesem Anteil an Quadratmetern an der Nutzfläche werden dann beispielsweise Kosten wie die Liftanlage oder die Reinigung des Stiegenhauses aufgeteilt.
Frage (Video): Wie kann ich meine Betriebskosten kontrollieren? (ab 5:02)
Wie kann ich meine Betriebskosten kontrollieren? Prinzipiell gibt es in Österreich drei Ansprechpartner für die Betriebskosten. Das ist einmal die Arbeiterkammer, einmal ist es das Bezirksgericht und einmal ist es die Schlichtungsstelle. Diese drei Parteien können Ihnen dabei helfen, herauszufinden, ob die Betriebskostenabrechnung ordentlich durchgeführt wurde. Auch wenn der Vermieter beispielsweise sich weigert, bestimmte Daten oder Belege herauszugeben, dann werden diese Parteien das für Sie forcieren.
Frage (Video): Wie lange habe ich Zeit, um Einspruch einzulegen? (ab 5:36)
Wie lange haben Sie Zeit, um die Betriebskostenabrechnung im Zweifel zu beanstanden? Prinzipiell gilt, dass drei Jahre rückwirkend die Betriebskostenabrechnung angefochten werden kann.
Frage (Video): Wann muss ich eine Nachzahlung leisten bzw. wann muss mein Guthaben ausbezahlt werden? (ab 5:51)
Wann muss ich eine Nachzahlung leisten oder wann wird das Guthaben ausbezahlt? Ein Anhaltspunkt hierfür ist die Betriebskostenrechnung an sich. Ab Legung der Betriebskostenabrechnung bis zum übernächsten Mietzinstermin ist es so, dass das Guthaben ausbezahlt werden muss oder eine Nachzahlung am Vermieterkonto eingegangen sein sollte.
Text (Video): Ein letzter Tipp zum Schluss! (ab 6:17)
Ein Tipp noch am Ende: Der Anspruch auf eine Guthabenauszahlung verjährt nach drei Jahren. Also innerhalb von drei Jahren sollte ich mich an den Vermieter oder über das Gericht an den Vermieter wenden, so dass mein Guthaben entsprechend ausbezahlt wird. Sind diese drei Jahre überschritten, ist der Anspruch an das Betriebskostenguthaben verjährt.
